Покупка квартиры, которая не принадлежит человеку, указанному в выписке из кадастра недвижимости
Если вы решили купить квартиру, то, после того, как будет найден подходящий вариант, прежде всего нужно обратиться в кадастр недвижимости за выпиской, в которой будет содержаться информация об интересующей недвижимости и ее собственнике (или собственниках). Так вы сможете удостовериться, что недвижимость действительно принадлежит тому человеку, который ее продает.
Как правило, дальнейший порядок действий таков: вы с продавцом идете к нотариусу и заключаете договор купли-продажи, после чего документы передаются в кадастровое управление. Это ведомство изменит в своих данных информацию о квартире и спустя какое-то время выдаст вам новый лист собственности (list vlastnictví) с вашим именем. После этого вы, уже будучи уверенным в состоявшейся сделке, передадите деньги бывшему владельцу. Иногда, впрочем, передача денег происходит еще раньше — после того, как заявка о смене собственника попадает в кадастровое управление.
Однако, купленная вами за ваши собственные деньги квартира может от вас «уйти».
Поясним это на примере:
Некий Франтишек Новак (человек, который вам продает недвижимость) узнал, что какая-то фирма продает квартиру, которую она держала для своего сотрудника и больше в ней не нуждается. Причем цена квартиры оказалась очень выгодной. Он ее купил, а через пару месяцев решил продать по более высокой цене - вам. Вы вполне официально и законно становитесь по данным кадастра новым владельцем этой недвижимости. Но в ближайшие несколько месяцев вам может прийти письмо с информацией, что фирма, у которой Франтишек Новак купил квартиру, обанкротилась, и ваша квартира подлежит конфискации. Фирмы, которые близки к банкротству, часто стараются как можно быстрее продать свою недвижимость еще до того, как об этом будет объявлено официально, поэтому значительно снижают цену. Управляющий, изучив внимательно все движение финансов фирмы за последние полгода может прийти к выводу, что продажа состоялась по заведомо низкой цене. И оспорит сделку в суде.
В такой ситуации, в случае проигрыша,
вы можете лишиться квартиры: кадастровое управление вычеркнет вас из числа собственников и впишет туда обратно первоначального владельца – обанкротившуюся фирму. А вас придет выселять судебный исполнитель.
Что б этого не произошло остается только одно: судиться и стараться доказать, что продажа по низкой цене не была попыткой обанкротившейся фирмы утаить часть денег. Если это доказать не удастся, то квартира будет возвращена фирме. А вам придется вновь судится и требовать вернуть деньги, которые были заплачены фирме за квартиру (т.е. только ту сумму, которую компания реально получила).
Закон о конкурсном управлении распространяется не только на фирмы, но и на физических лиц. То есть выше приведенная ситуация может случиться и в том случае, если покупатель приобретет недвижимость у частного лица. Для этого достаточно, чтоб у бывшего хозяина была задолженность и кто-то из кредиторов подал прошение о принудительном взыскании долгов.
Когда можете при покупке квартиры остаться без денег и без жилья
При покупке квартиры потенциального покупателя может поджидать еще одна опасность, при которой, приобретя квартиру, в конце дня он может остаться и без денег, и без жилья.
Помните, что собственником квартиры человек не становится автоматически после подписания договора. Фактически об этом можно говорить лишь после соответствующей записи в кадастр недвижимости. Большинство людей об этом знает, и вполне естественно хочет «подстраховаться» тем, что отказывается заплатить деньги до того, как будет эта запись сделана.
Однако сложность в том, что продавец так же хочет иметь уверенность, что деньги за проданное жилье он действительно получит. Эту проблему можно решить несколькими способами и один из них, который пользуется большой популярностью – это перевод денег на общий банковский счет.
Этот вариант обычно выбирают люди, когда хотят сэкономить на плате нотариусу за хранение средств. Однако, большинство и не подозревает, что таким образом создают себе дополнительный риск.
Как вообще действует этот способ – сложения денег на общий банковский счет?
Продавец и покупатель приходят в банк и открывают счет. На образце подписи к счету оговаривается, что условием для снятия денег является подпись обоих владельцев счета – продавца и покупателя. Покупатель кладет в банк деньги за квартиру и думает, что продавец не может их никак снять без его разрешения. Действительно, образец подписи будет в данном случае состоять из двух подписей – вашей и продающего, и какие-либо манипуляции со счетом будут возможны только с разрешения обеих сторон. Однако, владельцем счета может быть только один субъект – фирма или физическое лицо. И если этот человек, владелец счета, решит его закрыть, то он сможет это сделать без согласия второй стороны.
Таким образом, если владельцем счета окажется продавец, то еще до того, как проведена запись в кадастре, он может зайти в банк, закрыть счет и забрать все деньги.
И если вдруг кадастровое управление отклонит прошение о переводе собственности (чего недобросовестный продавец может добиться, например, тем, что в договоре купли-продажи якобы ошибочно забудет привести некоторые данные, которые для изменения собственника необходимы), то вы можете остаться без квартиры и без денег.
Некоторые банки предлагают открытие общего счета, владельцами которого могут быть одновременно несколько особ и это может выглядеть как неплохое решение. Таким образом, оба человека становятся полноправными владельцами счета и все операции, могут проводить только вместе. Но и тут может ситуация осложниться, если вдруг между сторонами по каким-то причинам возникнут разногласия. Тогда один из владельцев счета может просто отказаться от каких-либо манипуляций (в том числе и закрытия счета) и деньги могут остаться в банке навсегда.
Для хранения денег в период после подписания договора купли-продажи (но до записи нового владельца в собственники) существуют более безопасные, хотя и довольно затратные способы. Но если все-таки решите положить деньги на общий счет, настаивайте на том, чтобы самим быть его владельцем. Только так вы получите уверенность в том, что продавец с вашими деньгами никуда не исчезнет.
Почему треть заключаемых договоров аренды жилья - недействительны
Многие арендодатели в стремлении сэкономить деньги решают не тратиться на составление договора у юриста и просто скачивают из интернета формуляр, вносят туда свои данные и отдают на подпись арендаторам.
Однако, не так уж редко между владельцами недвижимости и арендаторами возникают недомолвки, споры и конфликты. А если договор составлен неправильно, то арендатор может обратиться в суд и признать договор недействительным. В этом случае, владелец квартиры должен будет вернуть все заплаченные ему деньги и получится, что вместо того, что б заработать на недвижимости, человек просто безвозмездно «разрешил» там кому-то пожить.
По некоторым данным, около трети всех собственноручно составленных (то есть без участия профессиональных юристов) договоров, фактически, являются недействительными.
Самые частые ошибки в составлении договоров аренды, которые потенциально могут быть использованы для признания договора недействующим :
- Недостаточная идентификация арендатора. Эта проблема может иметь неприятные последствия в случае спора. Если, например, неправильно приведен адрес для корреспонденции, владелец недвижимости не сможет передать арендатору не только счета за обслуживание квартиры, но и письмо о расторжении договора.
- Неполное описание квартиры. В Гражданском кодекс ЧР в §686 говорится, что договор аренды должен содержать обозначение квартиры, ее оснащение, область использования, способ оплаты аренды и коммунальных платежей или их сумма. Договор должен быть подписан в письменной форме. Идентификация квартиры имеет свои правила, и если они не будут в договоре соблюдены, то документ может быть признан недействительным.
- Неудачно сформулирован срок аренды. Изначально составленный договор с определенным сроком аренды может быть по причине неправильной формулировки стать договором с неограниченным сроком аренды. В этом случае на владельца недвижимости накладываются дополнительные обязательства. Например, предоставить арендатору другое жилье в случае расторжения договора.
- Недостаточная защита интересов собственника. Проблема находящихся в открытом доступе формуляров договоров в том, что они слишком упрощены, что может привести к неприятным для владельца недвижимости последствиям. Они в большинстве своем с юридической точки зрения действительны, но не защищают в полной мере интересы владельца. В случае спора с арендатором собственник неожиданно для себя можете выяснить, что его обводят вокруг пальца и он ничего с этим не сможет поделать. Хороший договор аренды должен «предугадывать» возможные проблемы владельца квартиры и от них защищать. Он должен обязательно содержать все «защитные» элементы, которые знакомы юристам, за что они собственно и получают деньги. Понятно, что в бесплатных версиях договоров вы их не найдете. Поэтому, для безопасности самого владельца не рекомендуется использовать формуляры документов, скачанные из интернета. В идеале, договор должен быть подготовлен опытным юристом или хотя бы им проконтролирован.
Завышенный размер арендной платы
Часто именно это является типичной ошибкой начинающих инвесторов. Чрезмерно высокая арендная плата просто отпугивает потенциальных арендаторов. Не смотря на то, что квартирой могут заинтересоваться десятки человек, в конечном итоге никто из них ее не снимет — дорого! Рано или поздно владелец жилья будет вынужден пойти на снижение цены. Но с того момента, как квартира была выставлена на рынок аренды до ее сдачи может пройти несколько месяцев. Наверное, излишне добавлять, что каждый день простоя квартиры, купленной специально для сдачи в наем, означает убытки для ее владельца.
Что же лучше — дожидаться квартиросъемщика, который согласится на ваши условия или снизить цену на несколько сотен крон?
Разумеется, если средняя цена аренды квартир примерно одного класса в вашем районе составляет, скажем, 11 тысяч крон, а вы будете просить за нее 12 тысяч, то потенциально она может принести своему владельцу больше денег. Но сейчас ваша недвижимость окажется не так привлекательна для потенциальных квартиросъемщиков, как предложения ваших конкурентов. Конечно, вы можете считать, что красивая ванна или только-что сделанный ремонт действительно являются вполне достаточным основанием для «слегка» завышенной цены. Однако, в действительности, решение о том, правильно ли вы ее установили, принимают потенциальные арендаторы.
Давайте посмотрим, что будет, если вы все-таки решите настаивать на своей первоначальной цене, т.е 12 тысяч крон в месяц и после трех месяцев поисков вам-таки удалось найти клиента, который согласится платить такие деньги. Что это означает? Вы не только не получите в течение этого срока ожидаемых 36 тысяч крон дохода, но и вам придется еще и оплачивать содержание квартиры (примерно 2 тысячи крон ежемесячно). Таким образом, ваши прямые убытки составят 6 тысяч крон.
Если же вы решите снизить цену на 1 тысячу и предложите свою квартиру за 11 тысяч крон в месяц, то каждый месяц вы будете получать на 1 тысячу крон меньше, чем бы вам хотелось. Но зато и шансов, что вы сдадите вашу квартиру гораздо быстрее — намного больше.
Теперь давайте сравним, каковы будут ваши доходы по итогам года в том и в другом случае. В первом варианте ваш годовой доход составит 9 x 12 000 Kč — 118 тысяч крон. Вычтем 6 тысяч, которые вы заплатите за содержание квартиры в течение трех месяцев, пока вам не удастся найти арендатора. Итого ваш доход в первом варианте составит 102 000 Kč. В том же случае, если вы решитесь снизить цену и вам удастся благодаря этому сдать свою недвижимость практически сразу, вы получите за нее 12 x 11 000 Kč = 132 000 Kč. То есть, на 30 000 крон больше, чем в первом случае!
Если посчитать, как будет складываться ситуация через два года, то разница составит 18 тысяч крон в пользу второго варианта, через три года — она будет 6 тысяч.
Из этого отнюдь не следует, что всегда следует идти на снижение требований. Напротив, правильной тактикой будет небольшое — на 5-10 процентов завышение цены от среднего для данного района и типа квартир. Это даст вам свободу для маневра и возможность предоставить скидку арендатору в том случае, если он согласится подписать с вами долгосрочный договор, например, на год или на два.
Целью данных расчетов является показать, что правильно определить стоимость аренды « на глазок» - невозможно. Единственно возможным вариантов являются расчеты, которые вам помогут рассчитать свою будущее доходы и расходы и позволят выбрать правильную тактику поведения на рынке.
Вместо одного арендатора в вашей квартире их оказалось несколько...
При сдаче квартиры в аренду следует помнить, что наличие нескольких жильцов — это потенциальный фактор риска. Если забыть о некоторых моментах, на первый взгляд вполне банальных, последствия для вас могут оказаться довольно неприятными.
Многие владельцы недвижимости при обсуждении договора с потенциальными квартиросъемщиками просто записывают в графу «арендатор» имена обоих жильцов и чувствуют при этом себя максимально защищенными, полагая, что если у них возникнут проблемы с одним из них — все вопросы можно будет решить со вторым арендатором.
На самом деле все обстоит немного иначе.
Если в договоре записаны имена нескольких человек, то по закону в таком случае речь идет о так-называемой «совместной аренде», что означает, что каждый из арендаторов имеет равные права и обязанности. И каждый из них может участвовать в решение всех вопросов, связанных с арендой данной недвижимости и взаимоотношениями между жильцами и арендодателем.
Если речь идет о решении каких-либо серьезных вопросов, связанных с использованием вашей недвижимости (например, изменение арендной платы или сроков аренды), вы должны заручиться согласием всех арендаторов. До тех пор, пока вы не договоритесь со всеми жильцами, ваша сделка или соглашение будет считаться недействительной.
Чаше всего владельцы арендуемой недвижимости сталкиваются с этим при намерении расторгнуть договор аренды. Если в принадлежащей вам квартире проживает два человека и имена каждого из них указаны в графе «арендатор», то недостаточно послать уведомление о прекращении договора только одному — его должен получить каждый из жильцов, а у вас должно быть доказательство того, что документ был действительно им получен. Тоже самое касается и других ситуаций, например, предупреждений в случае нарушений условий договора, требований погасить задолженность или освободить квартиру.
Справедливо и обратное: если один из арендаторов официально уведомит вас о своем желании расторгнуть договор, то в ваших интересах, чтобы этот документ подписали и все остальные жильцы. В противном случае, договор аренды будет считаться прекращенным только для первого арендатора — все остальные смогут спокойно жить в вашей квартире и дальше.
Если в договоре аренды указано несколько человек, добивайтесь, чтобы все важные документы, касающиеся аренды квартиры, подписывали все жильцы.
Кто может пользоваться вашей квартирой и тогда, когда вы с этим несогласны (и почему право аренды не всегда прекращается с отъездом арендаторов)
В предыдущей части мы говорили о том, на что обращать внимание, если в договоре аренды указаны имена нескольких арендаторов. Однако, неприятности могут ожидать вас и тогда, если в договоре указано всего одно имя. В каких же это может быть случаях?
Например, состояние «совместной аренды» возникает не только тогда, когда в договоре указаны два соарендатора. Точно такая же ситуация возникает и в том случае, если арендаторы — супруги. А конкретно, «совместная аренда» применительно к супругам возникает в момент подписывания одним из супругов договора аренды или в момент заключения брака. То есть, если во время брака один из супругов становится арендатором какой-либо квартиры, второй супруг автоматически, без подписания каких-либо дополнительных соглашений также получает право проживать в данной квартире.
Важной оговоркой здесь является следующее: для того, чтобы возникло состояние «совместной аренды», супруги должны жить вместе и вести совместное хозяйство. В противном случае правило не сработает. Однако, и здесь есть исключение: если один из супругов заключил договор аренды ДО свадьбы, то требование совместного проживания, по вполне понятным причинам тут выполнять не нужно: право аренды жилья второй супруг получает автоматически.
Рассмотрим ситуацию на примере.
Если вы заключите договор аренды жилья c мужчиной, а он поселится в вашей квартире с женой — она тоже автоматически становится полноправным арендатором. Для вас это автоматически означает, что в случае возникновения конфликтных ситуаций решать их придется не только с официальным арендатором, но и с его супругой. Например, в случае отправки уведомления о прекращении договора: доставить его нужно каждому из супругов. Теоретически, это может привести к ситуации, когда муж после получения о прекращении договора выедет из квартиры, а его «вторая половина» - нет. И она будет на это полное право — ведь уведомление о прекращении договора она не получала.
Стоит отметить, что вышеописанная ситуация может иметь место только в том случае официального брака и на гражданский брак не распространяется.
Кроме того, по закону каждый арендатор имеет право поселить у себя (т.е. в съемной квартире) члена своей семьи. И владелец недвижимости не может ему это запретить или как-то повлиять на ситуацию. Любые указания или письменные распоряжения владельца жилья на этот счет — незаконны.
Если вернуться к ситуации с гражданским браком, то каждый из «супругов» согласно закону будет в таком случае являться членом семьи. Однако, тот из них, чье имя не упомянуто в договоре в качестве арендатора, исключается из взаимоотношений «арендатор-владелец недвижимости», что означает, что все вопросы по аренде жилья можно решать только с тем, кто подписал договор аренды.
Члены семьи, совместно проживающие с арендатором, не имеют никаких юридических отношений с владельцем жилья. В случае, если договор аренды будет разорван по инициативе любой из сторон, члены семьи арендатора будут должны выехать в установленные сроки, т.е. они автоматически теряют право на проживание в данном помещении.
Еще один важный момент касается прекращения состояния совместной аренды. Если один из супругов выезжает из квартиры и фактически в ней не живет, это не означает, что он автоматический теряет право на проживание — оно сохраняется в течение всего срока действия договора аренды. Исключение из этого правила составляет ситуация, когда один из супругов уходит из семьи и живет отдельно (т.е. когда семья фактически распалась). Во всех остальных случаях прекращение состояния совместной аренды жилья для одного из супругов может быть достигнуто только после письменного соглашения между арендатором и владельцем жилья или в результате разрыва договора аренды по инициативе одной из сторон.
Таким образом, если вы сдадите квартиру супругам или просто двум лицам, а потом один из соарендаторов переедет в другое жилье, то вам придется после завершения действия договора аренды его отыскать и подписать необходимые документы (например, протокол о передаче квартиры) и с ним тоже. В противном случае, если вы это не сделает и письменно зафиксируете окончание договора аренды только с одним из арендаторов, то формально договор аренды вы прекратите только с одним из жильцов. Второй, согласно закону, будет иметь право жить в этой квартире и дальше. Чем это может быть опасно? Например, вы сдадите эту квартиру кому-то еще, а спустя какое-то время тот, прежний арендатор, с кем вы поленились формально зафиксировать окончание договорных отношений, подает на вас в суд и требует восстановить его право на проживание в уже сданной другим людям квартире. Шансов, что дело будет им выиграно — немало.
Как снизить риск, что жильцы не заплатят за аренду... и как сделать так, чтобы они поскорее съехали, если они платить на захотят
Наверное, самый большой риск, на который идет владелец жилья, сдавая его в аренду, это то, что арендатор перестанет платить за использование квартиры и не захочет ее покидать. Одним из методов, как этот риск снизить является механизм залога — кауце, за счет которого в случае необходимости можно будет покрыть расходы в случае каких-то неприятностей, например, если арендатор не заплатит за квартиру. Размер залога может составить до трех размеров месячной арендной платы.
Важно: если вы решите воспользоваться залогом, сделайте только в соответствии с законом, иначе вам придется вернуть все деньги, несмотря на то, что у вас и могли быть основания ими воспользоваться.
Если арендатор по какой-либо причине не сможет платить за аренду — вы имеете полное право взять эти деньги из залога. Если жилец вам так и не вернет взятые из залога деньги — вы имеете полное право договор разорвать и арендатора выселить.
А как быть, если вы решили, понадеявшись на честность арендатора, обойтись без залога, а он взял и перестал вам платит за жилье?
Для того, чтобы вы могли разорвать договор на основании грубого невыполнения жильцом своих обязательств, задолженность должна достигнуть трех месяцев. При этом речь не идет именно о трех месяцах подряд, но об их совокупности. Иными словами, если жилец не заплатит вам за январь и февраль, за март — заплатит, а в апреле - вновь нет, то с 1 мая у вас будут все основания разорвать договор и потребовать его выселения.
Иногда арендаторы думают, что достаточно лишь заплатить долг в момент, когда вы им вручите официальное уведомление о разрыве договора и тем самым оно становится недействительным. На самом деле все обстоит как раз наоборот: суд рассматривает существование причины для разрыва договора со стороны владельца жилья на момент вручения арендатору уведомления. Если к этому моменту его долг превысил сумму трехмесячной арендной платы, суд, скорее всего, вас поддержит.
Но при этом суд будет рассматривать ситуацию с точки зрения здравого смысла и соблюдения всевозможных формальностей. Например, в случае если договор аренды разрывается по инициативе владельца жилья на основании образовавшейся задолженности, то суд постарается выяснить, должным ли образом вы уведомили арендатора о том, что у него образовался долг, пытались ли вы достичь соглашения об его уплате. А в случае, если у жильца так складываются обстоятельства, что он просто не может заплатить долг целиком — был ли ему предложен график погашения задолженности?
После прочтения этого абзаца может сложиться впечатление, что арендатор-неплательщик имеет преимущество перед владельцем жилья. В краткосрочной перспективе — да. Но так-как он использует ваше имущество и обязан по договору платить за его использование, эту повинность с него никто не снимет. А это значит, что даже получив небольшую передышку, арендатор все-равно будет вынужден с вами расплатится. Просто сумма его долга увеличится.
Согласно параграфу 697 Гражданского кодекса ЧР каждый арендодатель имеет право на получение дополнительной платы за каждый день задержки выплаты долга. Ее размер установлен распоряжением правительства ЧР № 142/1994 — она составляет 0,25 % от суммы долга за каждый день задержки. На первый взгляд эта цифра может показаться несерьезной. Однако, если посчитать, то выяснится, что за год эти 0,25 % превращаются в 91,5%, то, скорее всего, ваш скепсис быстро улетучится.
Кроме того, у владельца жилья есть и другие способы воздействовать на должника: судебный иск с требованием выплаты долга, ареста личного счета неплательщика или его имущества. Эти и другие шаги, которые арендодатель в перспективе может предпринять, дают ему весьма весомые аргументы в сложившейся ситуации.
