Представленный анализ отвечает на главный вопрос покупателя недвижимости в Чехии «Что я могу купить на имеющуюся сумму?». В цену не включены посреднические услуги реалитных маклеров, которые сейчас составляют 2-3%, в зависимости от агентства. Покупателю необходимо знать, что иностранный гражданин может покупать недвижимость на физическое или юридическое лицо. Это возможно только в отношении квартир, находящихся в частной собственности или продаваемых напрямую от девелоперов. Ниже рассмотрен рынок с точки зрения иностранного покупателя.
Как же вел себя рынок в первые 6 месяцев 2010 года?
Одной фразой, прошедшие за полгода изменения, можно охарактеризовать так: «у продавцов сдали нервы». Показательным стал сегмент рынка недвижимости в Праге1. Еще в 1-ом квартале текущего года продавцы Праги1 и Праги2 занимали выжидательную позицию. Продажа квартир в первые 3 месяца текущего года уменьшилась на 32% и 49% соответственно. Психологическая война, казалось, затянется надолго. Однако в мае на рынке появилось много новых и относительно недорогих квартир. Среди предложений стоит особо выделить самую «инвестиционно привлекательную» категорию – «2+1». Именно такие квартиры стремятся покупать в центре Праги те, кто собирается сдавать жилье для краткосрочной аренды туристам. В процентном соотношении динамику средней стоимости квадратного метра в первом и втором квартале можно представить следующим образом:
| 1 квартал | 2 квартал | |
| Прага- 1 | 5,87% | -2,82% |
| Прага- 2 | 0,99% | -6,94% |
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Праге в чешских кронах (анализ предложения) выглядел на конец первого полугодия следующим образом:
Та же таблица в пересчете на доллары США по курсу на день публикации:
Средний метраж продаваемой квартиры в каждой из категории:
«+ kk» в данной таблице обозначает, что кухонный угол расположен в комнате или одной из комнат;
«+ 1» — кухня отдельно от комнаты или комнат.
Как можно заметить из приведенной таблицы, относительная динамика среднего квадратного метра на квартиры (исключая районы Прага 1,2,3) находятся примерно в одинаковом диапазоне. Колебания стоимости между полной квартирой типа «2+1» и усеченным вариантом типа «2+kk» обуславливается тем, что квартиры, предложенные за рассматриваемый период, можно разделить на 2 категории:«+ 1» — кухня отдельно от комнаты или комнат.
- отремонтированные
- без предварительного ремонта
В приведенной ниже таблице рассмотрены первые промежуточные итоги изменения цен в первом полугодии 2010 года.
Чтобы понять отраженные на графике скачки следует сделать несколько примечаний.
Изменения Праги1 и Праги2 были рассмотрены выше. Исторически сложилось так, что Прага 3 «застряла» в положении «уже не элита и еще не обыватель». В течение первого квартала на рынке наблюдалось снижение относительной стоимости квадратного метра за счет минимальных объемов предложения, среди которого преобладали квартиры вторичного рынка требующие частичного или полного ремонта. Во втором квартале почти в 2 раза увеличился объем выставленных на продажу квартир. Кроме того, улучшилось и качество самой недвижимости. В сумме все это вызвало относительный рост общей стоимости квадратного метра жилья от продавцов.
Интересные изменения происходили во втором квартале первого полугодия в «спальных» районах чешской столицы. Средняя стоимость квадратного метра в районах Праги 7,8,10 выросла к концу первого полугодия. Этому есть ряд объяснений:
- Значительно вырос объем предложений;
- В основном продаются квартиры-новостройки, а это жилье, не требующее ремонта, что увеличивает среднюю стоимость квадратного метра;
- Увеличение сегмента первичного жилья полностью перекрывает отрицательную динамику вторичного рынка.
Второй квартал принес цены на квартиры, которые смогли порадовать покупателей. Например, 3-х комнатная квартира в 66 квадратных метров, за 1 200 000 Kč ($62 357) стала лидером среди «отличившихся». Правда это старый панельный дом, и квартира требует ремонта. Но, даже при таких показателях, цена для пражского рынка недвижимости уникальна и находится на уровне 6-летней давности.
Подобные «отклонения» во втором квартале можно наблюдать довольно часто, а это значит, что самый «неликвид» рынок сбрасывает, пытаясь освободиться от балласта. По большому счету, стоимость ремонта в Чехии на порядок ниже, чем в России, поэтому у всех желающих есть реальный шанс купить такие «отличившиеся» квартиры.
По данным Чешского Народного Банка, разница между ценой продавца и покупателя в первом полугодии 2010 года составила 7,5%. Покупатели из других стран имеют возможность получить ипотечный кредит на покупку недвижимости. Несмотря на кризис, банки предоставляют ипотеку как иностранцам, которые покупают квартиру на фирму, так и тем, кто выступает в качестве «физического лица». Если покупатель может заплатить 50% и более, то некоторые финансовые учреждения предоставляют ипотеку и без подтверждения доходов. В этом случае процент по ипотеке будет уже не 5.5-6.5%, а 9-11% или больше. Каждая заявка на ипотеку рассматривается банком в индивидуальном порядке.
Рыжий Ангел
